Навеяно очередной (не первой) консультацией на тему так называемых договоров задатка перед покупкой жилья. Будет полезно разъяснить ситуацию, так как многие сильно заблуждаются в понимании реального положения вещей.
«Меняю жилье, нашлись покупатели и вариант на замену. Обменялись задатками: мне дали нотариальный задаток за мою квартиру, мой задаток оформили в агентстве недвижимости без нотариуса. После задатков возникла проблема, требуется время для решения.
Продавец моего варианта замены вначале согласился подождать, но потом передумал. Могу ли я потребовать вернуть мне мой задаток, если я не успею уладить вопросы и продавец откажется продлить срок договора задатка? И встречная проблема – человек, который дал мне задаток за мою квартиру, утверждает, что в случае срыва сделки я ему должен буду вернуть его задаток.
Кто прав в этой ситуации?»
Тут нет правых и виноватых, у каждого своя задача и обстоятельства.
Каждая сторона защищает свои интересы, думая, что заключила железные договора, но есть законодательство и судебная практика.
Покупатель вправе требовать вернуть аванс, потому что… по абсолютно любой причине. Согласно действующего законодательства договор заключается по обоюдному согласию сторон. Если покупатель больше не хочет заключать договор, то он вправе этого не делать. Аванс подлежит возврату, так как штрафных санкций не предусматривает, т.е. у продавца он оставаться не должен.
По судебной практике у всех сторон не задатки, а авансы. Т.е. если дойдёт дело до суда, никто никому никаких двойных размеров не платит, никаких штрафов или оставшихся у стороны задатков, все просто возвращается в первоначальное положение.
«Как понять: это был задаток или аванс? Где это прописывалось? Речь в договорах ведь шла о задатке.»
У всех сторон авансы и все подлежат возврату. Вам тоже обязаны его вернуть, если не будет сделки и потребуете деньги обратно.
Тут нет расхождений мнений или зависимости от слов в договорах, уже примерно 10 лет в этом вопросе практика судов единая – все предварительные договора, задатки и подобные формулировки – это авансы по своей правовой природе. Поэтому последствия для них такие – возврат при любом раскладе, если какая-то из сторон передумала заключать договор. Причем любая из сторон, виноватых тут нет.
Если какая-то из сторон откажется возвращать аванс, а другая сторона не будет требовать – тогда аванс останется у получившего. При подаче в суд обяжут вернуть.
Именно агенты в свое время ввели эти практики с договорами авансов, которые обозвали задатками, со штрафами и неустойками, чтоб мотивировать свою значимость в сделке и держать стороны «в узде», не поясняя никому реальной правовой природы этих договоров. Часто они и сами ее не знают. Их спасает то, что минимум 90% сделок все таки нормально проходят, т.е. эти договора по сути выполняются сторонами и все гладко заканчивается.
Когда дело доходит до конфликта, то чаще всего агенты понимают ситуацию и пасуют.
Если не верится, можно почитать решения из реестра судебных дел, там подробно и обстоятельно расписано всё (и про слово «задаток» в договоре в том числе). Я сделала короткую версию, чтобы не усложнять, но можно почитать полные обоснования.
Самое свежее:
«Аванс подлежит возврату лицу, которое его оплатило, независимо от того, по вине какой стороны не состоялось заключение договора» – решение Верховного Суда от 17.06.2021 г., дело №711/5065/15-ц.
Для самых пытливых.
Более ранние решения содержат аналогичные позиции:
- Верховный Суд от 30.01.2019г., дело №461/5297/16-ц.
- Верховный Суд Украины от 25.09.2012 г., дело № 6-82цс13, и от 13.02. 2013 г., дело № 6-176цс12.
Кому все же интересно, почему суды считают задатки авансами, но не хочется читать полотна текста, короткая выжимка, показывающая логику суда в этом вопросе (но тут «по-умному», простите, цитаты из законодательства):
- задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и обеспечение его выполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом (ст. 570 Гражданского кодекса Украины);
- по содержанию норм Гражданского кодекса Украины залог является доказательством существования обязательства, выполняет платежную функцию и является способом обеспечения выполнения обязательства. Согласно положениям статей 546, 548 ГК Украины задатком может быть обеспечено только действительное обязательство, вытекающее из договора, заключенного сторонами;
- поскольку договор купли-продажи, который по своей форме и содержанию отвечал бы требованиям законодательства, между сторонами заключен не был, а они лишь договорились заключить такой договор в будущем, то переданная покупателем денежная сумма является авансом, который подлежит возврату, а не задатком.
- поэтому сумма, которая названа в договорах задатком, фактически является авансом, поскольку сторонами не соблюдены условия, определенные статьей 570 ГК Украины, а именно не заключен договор купли-продажи, на выполнение которого переданы средства.
Суд высказался о вине лица, передающего аванс при незаключении договора купли-продажи, а именно, указал, что сумма денежных средств, по своей правовой природе являющаяся авансом, подлежит возврату лицу, которое их уплатило, независимо от того, по вине какой стороны не состоялось заключение договора.
